Новый этап во взаимоотношениях девелоперского и банковского сектора — самая горячая тема последних недель. Каждый делает собственные выводы и строит субъективные прогнозы, разбросанные в промежутке от «отлично» до «ужасно». Ну, «отлично» — это перебор: в любом повороте событий непременно есть как плюсы, так и минусы. А вот ужаса в происходящем точно нет никакого, напротив — для конечных потребителей партнерство девелоперов и банков является позитивной новостью. За одним исключением...
» НЕТ ФИНАНСИРОВАНИЯ-НЕТ ПОКУПАТЕЛЯ Для начала давайте вспомним: чего покупатели квартир больше всего боялись, когда грянул кризис? Главным образом — недостроя. Быстро и категорически они отказались вкладывать деньги в объекты, находящиеся менее чем в 70-% стадии готовности. Пессимистов не убеждали ни статистические выкладки, ни пример прошлого, локального российского кризиса, по ходу которого здорово выиграли именно те, кто вложился в недвижимость столичного региона. Цены продолжали снижаться, потенциальные покупатели и инвесторы — стоять в оборонительной позиции и ждать пресловутого дна...
Но «время разумной обороны» шло, шло, а потом вдруг раз — и кончилось! Повлияли и стабилизация экономической ситуации в стране и мире в целом, и психологическая усталость покупателей от кризиса, и робкое проявление накопившегося отложенного спроса. Мощные поначалу темпы снижения цен медленно, но верно сходили на нет — по мнению аналитиков, около 90% от общей величины ценового падения рынок выбрал еще в 2008 году, и на первую половину 2009-го остались уже некритичные колебания стоимости м2. И сегодня застройщиками анонсируются различные «специальные условия» — но о «тотальной распродаже», к которой некоторые девелоперы прибегали в конце прошлого года, речи не идет. Число фактических сделок по-прежнему остается меньше докризисного, а покупательскую активность аналитики предпочитают называть не результативной. Но совершенно очевидно, что спрос оживает, и в некоторых сегментах очень активно. Немаловажный фактор — возвращение ипотеки, традиционно стимулировавшей покупательский спрос. Несмотря на то, что в течение лета ставки по ипотечным кредитам продолжали расти, параллельно росло и число выданных кредитов (по крайней мере, на покупку «вторичного» жилья). А в конце лета ряд банков заявил о возобновлении выдачи кредитов на строящееся жилье.
» ПЛЮСЫ... И вот тут-то, с конца лета — начала осени, начали поступать сведения о выходе на рынок недвижимости российских банков — не только в роли ипотечных кредиторов, но и как совладельцев девелоперского бизнеса. «ДОН-Строй» и ВТБ, соглашение которых стало одной из самых громких новостей последнего месяца, только открывают перечень компаний и банков, вступающих на путь принципиально новых взаимоотношений. Крики о конце девелоперского бизнеса — первая и потому во многом непродуманная реакция на происходящее. В конце концов, что важно для конечных приобретателей? Чтобы стройки продолжались и объекты сдавались в положенные сроки. В этом смысле поддержка финансового партнера, которой так не хватало строительной отрасли с самого начала кризиса, поможет девелоперам в сложный экономический период продолжать реализацию проектов и выполнять свои обязательства. Проекты, получившие такой финансовый ресурс, являются наиболее привлекательными с точки зрения грамотного покупателя и инвестора. » ...И МИНУСЫ Что касается возможных рисков, появившихся в связи с переходом проектов под «банковское крыло», то для потребителей главный из них — ценовой. В том, что рынок вошел в стадию стабилизации с последующим непредсказуемым уровнем роста цен, уже мало кто сомневается. Непредсказуемость связана главным образом с тем, какой объём дефицита предложения сформируется на рынке за кризисный период. Данные мониторинга социально-экономического развития РФ за январь-июль, подготовленного Министерством экономического развития, свидетельствуют: в июле 2009 года объёмы строительства в России упали на 17,8% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Руководитель департамента экономической политики и развития города в Правительстве Москвы Марина Оглоблина поясняет: «Стройки стоят, инвесторы достраивают то, что есть, а новые проекты практически не начинают». Современные тенденции предвещают системные изменения: «Объёмы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются, ёмкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности». Именно резко снижающееся предложение на фоне медленно оживающего спроса и заставляет экспертов прогнозировать в будущем «непредсказуемый рост цен». При таких перспективах единственное, что может заставить продавца безотлагательно сбывать жилье на любых условиях — острая нехватка денег. А при наличии банков-партнёров, обеспечивающих финансирование текущей деятельности, у девелоперов нет необходимости предлагать квартиры по минимальной цене. Поэтому как долго на рынке сохранятся упомянутые «специальные предложения» — большой вопрос.
